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私事で恐縮ですが、最近、札幌市内に中古マンションを購入しました。

子供がだんだん大きくなってくると、考え始めるのが「我が家の購入」ですよね。
 

そして、私から声を大にして言えることは、


リノベーションを前提として中古マンンションを購入することを考えている場合、まずは「どの施工会社・設計事務所にリノベーションをお願いしたいか」を考えるところからスタートすること。

 

私たちは、先に中古マンションを購入するところから始めてしまったため、いろいろと大変な思いをしました。

「物件を売るのが得意な仲介業社」
「物件をリノベーションセットで売るのが得意な仲介業社」

また、

「仲介業務もやっている設計事務所」
「中古マンションのリノベーションの施工実績が豊富な設計事務所」

などなど、
選び方はたっくさんあるのです。
 
 

と、話を掘り下げる前に、

 
 
私たちが我が家に「中古マンション」を選んだ経緯からお話させていただこうかと思います。

当初は、一軒家を視野に、3年ほどかけてモデルルームを見て回っていました。
 

・・・
なぜ中古マンションに決めたのか?
・・・

1番は旦那がちゃんと帰ってこれる家でありたいということです。

仕事柄帰宅時間が遅い旦那。

私たちの予算では、どうしても勤務先へバスを使わざるをえません。

「最終のバスの時間に間に合わなかったから、ホテルに泊まるね」

なんてことになっては、本末転倒です。

そして、転勤ということも有り得る職業なので、万が一転勤となっても、交通の便がいいマンションなら高額で貸し出せます。

JR、地下鉄徒歩圏ないで一軒家が建てられる土地となるとなかなか根が張ります。
しかも日当たりが悪く、整形地だとさらにお高い・・・手が出ませんでした。

 
 

なぜ私が、施工会社選定から始めるべきと言っているのか?

ここからは、私たちの失敗談をお話させていただこうかと思います。

 
 

私たちが、中古マンションの購入方法で後悔したこと。

それは、
・・・
リノベーションの計画を後回しにして、まず物件の契約を済ませてしまったこと。
・・・

SUMOで良さげな物件を見つけて、すぐに内覧申込みをしました。

すると、次の日の朝に、夕方からなら内覧できるとの返答が仲介業社から連絡がありました。

内覧して物件を気に入りました。

そして、仲介業社の「流用できて無駄にならないから通しておいたほうが良い」と住宅ローンの事前審査申込書への記入を、内覧当日の夜に申し込み、必要書類(源泉徴収票と免許証のコピー)を仲介業者に預けました。

その後、たんたんと売買契約の話だけが先へ先へと進み、リフォームの話が進み始めたのは、ローン本審査実施予定日の2週間前です。

リノベーション費用も合わせてローンの本承認をもらうには、リノベーションの見積書と工事請負契約書というものが必要になります。

つまり、

・・・
2週間でリノベーションの内容を決めないといけない。
・・・

ということです。

物件の売主には、すでに頭金を支払い、残金の支払期日も取り決めされてしまっているため、尻カッチンです。

キッチンをどんなものにしようか。
床材はどんなのがいいかな。
造作家具のデザインはどうしようか。

なんて、ゆっくり決めている暇はありません。
 

中古マンションを購入〜引っ越しまで、理想の流れとしては、こんな感じで進んでいきます。

・・・
(1) リフォーム費用を含む資金計画
いくら借入して、自己資金をいくらにしようかな?
諸経費はどれくらいになるのかな?
 ⬇︎
(2) 物件内覧
リノベーションに適した物件なのかな?
追い炊き機能のついたボイラーはつけれるかな?
間取り変更に影響する柱はないかな?
フローリングはOK?
 ⬇︎
(3) 購入申込み、リノベーションのプラン作成&見積り作成依頼
よし!この物件に決めた!
何社かの施工会社に見積り作成を依頼してみよう!
自分たちの資金計画に合致する施工会社を選ぼう!
 ⬇︎
(4) 住宅ローン事前審査
自分たちの年収で希望額のローンが組めるかな?
 ⬇︎
(5) 物件の売買契約、リノベーションの工事請負契約
物件の頭金を支払って・・・(ドキドキ)
気に入った施工会社と契約!
 ⬇︎
(6) 住宅ローン本審査
リノベーションの見積書と工事請負契約書を銀行に提出しよう!
その他、登記・図面資料等、仲介業社に手続きを頼むといくらになるのか事前にしっかり確認しよう!
 ⬇︎
(7) 金銭消費貸借契約・登記
銀行に行って、たくさん印鑑を押さなくちゃ・・・(ドキドキ)
 ⬇︎
(8) 残金決済・引渡し
わ〜〜見たこともない大金が動いてる〜〜〜!
 ⬇︎
(9) リノベーションの施工工事開始
一番楽しい時間がやってきた〜♥
現場に足を運んで、ちゃんと進んでるかチェックしなくちゃね!
 ⬇︎
(10) 物件引渡し
やっと我が家が完成♥
 ⬇︎
(11) 引っ越し
最後の一仕事!!!
・・・

ですが、私たちの実態としては、こんな生やさしい感じではありませんでした。

サービス内容が不明な「事務手数料」と称して5万円以上も請求されたり・・・
不服を伝えると「融資斡旋事務手数料」と名目を変更して請求してきたり・・・

住宅ローンの本審査を開始するには、リノベーションの見積書と工事請負契約書が必要になります。
そして、リノベーションの見積書の金額は、工事請負契約に記載されます。

なので、住宅ローンの本審査を開始する時期には、ほとんどリフォーム内容が確定していなければいけないということです。

住宅ローンの借入金額より、実際に費用がかかってしまった場合、自分たちの貯金から補填しなければなりません。
そして、見積り額を割りましして借入した場合、リフォーム完成後に過払い分を返金してもらいます。

いずれにせよ、メリットはありませんね。
 

リノベーション前提で中古マンションを購入するときに気をつけるべきこと。
仲介業社とのやりとりにおいて気をつけること。
資金計画で注目すべきこと。
住宅ローンを組む銀行を決めるときに気をつけるべきこと。
・・・

今後、このあたりも記事にしていこうと思います。

現在は、これから引渡しがあり、リノベーションもこれから!という段階なので、落ち着いたらお伝えしたいと思います。

 

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