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中古マンション購入&フルリノベーション、事前に知っておくべき予備知識

マイホーム

こんにちは!

久しぶりの更新になってしまいました。

ニコニコ

子供が大きくなるにつれて「どこで子供を育てるか」を考えるようになり、利便性、学区、分譲 or 賃貸 or 一軒家かなど…

私たちは子供が生まれてから3回引越しを繰り返しました。

<< 子供が産まれてからの引越し履歴 >>
(1) 娘1歳まで:賃貸(1LDK 鉄筋コンクリート)
(2) 娘2歳半まで:賃貸(3LDK 木造アパート)
(3) 娘4歳まで:分譲中古マンション(フルリノベーション)
(4) 娘4歳から:新築一軒家(これから引っ越し)

そして、たくさんの失敗や後悔もしました。

今回は、上記「(3) 娘4歳まで:分譲中古マンション(フルリノベーション)」について、私たち子育て世代が何に気をつけなければいけないかにスポットを当てて掘り下げたいと思います。

85平米(25坪)が狭く感じました

私たちは85平米(約25坪)の4LDKの中古マンションを購入しました。

私の個人的な感想だと、子供一人の3人家族では一見十分な広さに見えますが、住んでみてわかったのは「広さよりも部屋の配置、つまり間取りが重要」ということでした。

<< 中古マンションの概要 >>
・ 4LDK
・ 洋室(収納込み6畳、6畳、7.5畳)
・ 和室(7畳、押入れ付)
・ ダイニング(3.5畳)
・ リビング(7畳)
・ 浴室が0.75坪型でちょっと狭い

マンションにはよくある間取りですが、6畳の洋室が北側でトイレを挟んで玄関奥の離れにあり、寒く不便なので物置として使っていました。

また、7畳のリビングでTVとソファーに挟まれて子供と遊ぶには狭く感じました。

<< リノベーション後 >>
・ 3LDK
・ 洋室(3畳、4.5畳、6畳)
・ ウォークインクローゼット(4畳)
・ ダイニング(3.5畳)
・ リビング(13畳)
・ 書斎(3畳)

やむなく、リノベーションで4LDK→3LDKに改装し、リビング横の6畳の洋室の壁を無くして13畳ほどのリビングを作りました。

つまり、実質「2LDK+物置(北側の洋室)」として住んでいました。

私たちの場合、水周りの移動ができず、脱衣場が半畳ほどとあまりにも狭く洗濯物もリビングに干すしかありませんでした。

各洋室の収納を無くし、3畳の書斎と4畳のウォークインクローゼットを設けました。

ですが、4畳のウォークインクローゼットでは洋服や物が治りきらず、北側の洋室を物置&シーズンオフ物のクローゼットとして使うことで間に合わせました。

書斎も洋室の一部を切り取って作ったので窓がなく、昼間でも電気が必要になるので結果リビングでの作業になってしまいうまく機能しませんでした。

これが85平米(約25坪)が狭く感じた理由です。

85平米あっても広さ通りの活用ができるかは、間取りが重要ですね。

中古マンションは改装制限だらけ?

私たちは分譲中古マンションをフルリノベーションしました。

物件の決め手はこんな感じです。

・ 主人に転勤の可能性があったので、賃貸や売却などマンションの方が活用方法に幅が効くと思った。
・ マンションだとセキュリティ的に安心できると思った。
・ 日当たりが十分に確保できる物件だった。
・ 自由にリノベーションしたかった。
・ 主人の通勤の都合上、利便性を重視した。
・ 住宅ローンの金額を一千万円台に抑えたかった。

好きにリノベーションしたかったので安めの中古マンションを購入しましたが、実際のところは水周りを動かせない・お風呂を広くできないなどそんなに自由度は高くありませんでした。

好きな間取りに変えられるかは物件次第ということでした。

私たちのようにならないよう、購入前に一度、希望の間取りに変えられる物件かプロを通してちゃんと確認してください。

中古物件の売買契約時に最も重要なのは「重要事項説明書」

中古マンションの改装には想像以上に制限があるので、購入申し込み前に確認できることはしっかり確認してください。

< 購入申し込み前のチェックリスト >
・ 間取りの変更はできるか。
・ 床材は好きなものに改装できるか。
・ 水周りは動かせるか。
・ 理事会の活動内容。
・ 周辺環境に問題が無いか。
・ 過去の近所トラブルの有無。

業者は「他にも購入申し込みが入っている」と購入申し込みを急かしてきますが、自己防衛するためには、上記について納得できるまで確認してから購入申し込みを入れてください。

また、改装内容・音問題や周辺環境問題など気になることはしっかり購入時の重要事項説明書に記載してもらってください。

私たちは住んでから上階の騒音問題に気がつき苦労しました、新築マンションの内覧に行った際にも掲示板に足音問題に関する張り紙があるのを見たことがあるので新旧が原因では無いようです。ご近所って大切ですね。

仲介業者がカーッペットからフローリングなどその他素材への改装ができないことを隠している(重要事項説明書に明記しない)場合もあります。

購入後にトラブルになっても、業者は「重要事項説明書に記載のない事項については責任を負えません」と言ってきます。

お気をつけください!!!

仲介業者は好きに選べる

私たちはsumoで物件を探し、物件情報にリンクされていた仲介業者を疑いもせずにそのまま利用しました。

でも、そういった業者はあくまで「売主が選んだ仲介業者」であって私たちが選んだ業者ではありません。

私たちも自分たちの目で選んだ信用できる業者に間に入っての売買が可能です。

つまり、

売主

売主が選んだ仲介業者

自分で選んだ仲介業者


私たち

という関係で売買を進めることができます。

しかし、両手仲介といって業者が売主からも買主からも仲介料を得られる方法があります。

例えばこんな感じです。

売主

売主が選んだ仲介業者

私たち

私たちはこの両手仲介で売買を進めましたが、これは危険です。

ぜひ、自分たちでも別な業者を選んで間に入ってもらう(片手仲介)ことをお勧めします。

リノベーション業者の中には仲介業務も担ってくれるれるところが沢山あります。そういったところで希望の改装ができる物件を探してもらうこともできるので、物件探しに時間の余裕がある場合は、そういった業者の利用も後悔しない物件選びには効果的です。

売ることを考えて買う?

インターネット上には過去の売買価格を基にした物件の相場価格を後悔しているサイトがあり、誰でも見ることができます。

購入後に設備を新設したとしてもその価値は高く見てもらえません。

売るときは自分たちが買った値段以下でしか買ってもらえないことを覚悟しなければなりません。

リノベーションの付加価値が認められるのは、一般販売(仲介業者と契約して販売活動をしてもらう)で売れた場合だけです。

一般販売に1年以上の十分な販売期間があるなら、リノベーションの付加価値を付けたチャレンジ価格で売り出すのもいいかもしれません。

しかし、住替えの都合なので一般販売を断念せざるを得ない場合、業者に買い取ってもらうしかありません。

この「業者買取」になった場合、リノベーションの付加価値を無視した相場価格でしか買ってもらえないという最悪の事態を覚悟して住宅ローンを組む必要があります。

中古マンション購入時には、売ることなんて考えていないかもしれませんが可能性を知っておくことはトラブル防止にもなります。

私たちが見た理想とその後の現実

私たちが中古マンションを購入したときに「利点」だと思っていた決め手が勘違いだったなんてこともあったので、今思うことを振り返ってみようと思います。

・ 主人に転勤の可能性があったので、賃貸や売却などマンションの方が活用方法に幅が効くと思った。

私たちは「賃貸 = 家賃収入が得られてお得」としか考えていませんでした。

でも、賃貸の可能性を利点と捉えるのであれば、購入前に賃貸価格を現実的なところで見積り、賃貸状況に空きが発生した場合の損害やリスクなどを細かく把握しておけばよかったと思いました。

私たちの場合は実際に住み替えを考えた時、「年間の維持費 < 家賃収入」となる可能性が高いことがわかり、住替え時期の都合で業者への売却という最悪の事態に追い込まれました

子育て世代は物件に広さが必要になりますが、そうすると固定資産税も高くなり(私たちの場合は85平米で年間11万ほど)賃貸に不向きでした。

売却もうまくいかず、4LDK→3LDKの間取変更など独自のリノベーションが仇となり、一般販売で買い手がつかず、かなり低額での業者による買取という結果になってしまいました。

「個性が少ないよくある間取り」は買う時には欠点ですが、売る時には売れやすいため一転して利点となります。

ローンを抑えたいのであれば、改装済みの中古物件(販売業者が売れやすい改装をした物件)にするという手もあります。

私たちは勉強不足でした。

売却業者の選定でもコケちゃいました。

買取保証の無い業者と専属専任契約してしまったので、一般販売できる期間内(6ヶ月間)に私たちのリノベーション内容に価値を見出してくれる買い手が見つからず、業者買取にせざるを得なくなってしまった結果、「中古価格&改装費用 – 売却価格 = 800万」という大損害を被りました。

年間100万の賃貸料金を払って2年間住んでいた、と考えたにしても600万の損害です。

住宅ローン減税を受けたことを考えたとしても痛い出費になりました。

より高く買ってもらうために11社もの買取業者を呼ぶハメになり、長い期間、家をきれいに保たなければならず相当大変な思いをしました。

・ マンションだとセキュリティ的に安心できると思った。

複数世帯が同じ出入り口を利用するのでプライベートが保ちにくいなと感じました。

個人差もあると思いますが、私は早朝のゴミ出しの際に他の住人とエレベータが同じだったり、出入り口での井戸端会議に出くわしたりといったことが苦痛に感じました。

ゴミ出しも当日の早朝から朝8時半までというルールがあり、収集が夕方であっても8時半を過ぎるとゴミ出しできませんでした。

子供が小さく主人の出張が多い私たちにとっては、このゴミ出しルールがかなりのストレス要因でした。

理事会への参加義務なども私たちには慣れることができないものでした。

また、私たちの物件では些細なこと(ゴミ出しのルール違反やエレベータ内の異臭騒ぎなど)でもすぐに監視カメラをチェックされて指摘を受けるなど相当な息苦しさを感じました。

エレベータ点検は午前中からお昼までと長時間止まることにも不便さを感じました。私たちは10階だったので停電が起きた時には相当大変な思いもしました。

ぜひ知っておきたいのは、中古物件の中には停電と同時に断水(電動ポンプで水をくみ上げるため)が発生するものがある、停電時に必要以上の生活難を強いられるということです。

この点でも私たちは10階まで水を運ぶことに相当大変な思いをしました。

理事会の活動内容や災害など万が一の場合にどのようなことが起こるのかはしっかり把握した上で購入すべきでした。

こういった細かいことは、自分たちから聞かない限り教えてもらえません。

・ 日当たりが十分に確保できる物件だった。

この点だけは私たちの期待通りでした。

私たちの場合は1日中どこかしらの部屋に日差しが差し込む物件だったのでこれ以上ないというほどの日当たりの良さを確保できました。

特に午後1時から日没まで日が入り続けることは、寒い札幌に住む私たちにとってはとてもとてもありがたかったです。

・ 自由にリノベーションしたかった。

売り手が選んだリノベーション知識に乏しい業者の仲介だったので、水周りを動かせない、柱が邪魔になる、配管によって壊せない壁があるなど、購入後に間取りの変更に想像以上の制限があることがわかりました。

和室を洋室に変更するには左官に依頼する必要がありお金がかかる(十数万程度)ことも購入後に知りました。

お風呂を追い炊き機能にするために、ボイラーの買い替えや配管の設置、ガス会社への手数料もろもろで150万ほどかかってしまったことも想定外でした。

最大の失敗は、フローリングに変更できなかった(購入後に組合の規約を知ったため)ことです。

購入後のトラブルだったので、仲介業者に「重要事項説明書に記載のない事項については責任を負えません」と言われてしまい、強く出ると弁護士から通達が来て直接やりとりできなくなってしまい相当なストレスになりました。

カーペットを敷き詰めないと入居を許可できないと理事会から怒られ、引っ越し前日にカーッペットを敷き詰めている証拠として理事会の人間が写真撮影にまできたほどです。プライベート侵害だと思いませんか?

育児をしていく上で「カーペットでもいいや」と割り切れることは1日もありませんでした。

・ 主人の通勤の都合上、利便性を重視した。

札幌中心部へのバスが1時間に5本以上(出勤・帰宅ラッシュ時は10本程度)と沢山走っていたので便利でしたが、バスの利便性を重視する人が想像以上に少なく、一般販売時に購入希望者がつきませんでした。

・ 住宅ローンの金額を一千万円台に抑えたかった。

マンションの場合は管理費、修繕積立金、共用電気代、駐車料金(私たちの場合、合計月3万5千円ほど)が30年後には1千万を超える額(私たちの場合、合計約1260万ほど)になり購入時のローンを低くできても将来にかけて支払うお金が膨大でした。

マンションの固定資産税額はほとんど下がりません。

管理費や修繕積立金は値上げの対象になることと、半ば強制に行われる大規模改修がほんの数年先に変更になり不安になりいました。

この辺りは出費額を算出するなど覚悟した上で購入しましたが、実際に住んで暮らしていく中で毎月の領収書を見て凹むなど精神衛生上あまり良くありませんでした。

しかも、入居開始から1年も立たずに管理費や修繕積立金合わせて月々3千円の値上げが行われ、とても嫌な思いをしました。

管理費や修繕積立金は延べ床面積が広い世帯ほど値上げ額が高くなり、管理費の値上げ幅がより高い点が納得いきいませんでした。

さいごに

長くなりましたが、最後まで読んでいただきありがとうございました。

私たちは中古マンションを購入してから、弁護士とやりあったり騒音問題に悩んだりと本当にたくさんの経験をしました。

また、自身が騒音問題に悩んだからこそ、娘が部屋を走り回った時にうるさいと怒鳴ってしまったり余計なストレスを娘にまで与えてしまいました。これはあくまで私の性格が問題なんだと思いますが、、、

また、床はフローリングにできず、素材が箇所によってまちまちになってしまい育児をする環境としても掃除のしにくさやトイトレにとって悪条件などかなりのストレスを抱えながらの生活を強いられました。

そんなことが理由で売却?なんて思いますよね。

ほんの少しのストレスも、日々重なっていくととてつもなく重荷になっていたりします。

この記事が、少しでもあなたの役に立ってくれればいいなと思います。

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